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[심형석 칼럼니스트] 2019년 부동산시장, 하락과 상승의 변곡점이 될 것
분류 내집마련 자료원 심형석 등록일 2019/01/16
부동산과 같은 자산가격은 주기성과 순환성을 갖는데 상승의 시작점을 결정하는 순환성은 쉽게 예측하기 힘들지만 상승의 시기가 전반기와 후반기로 나눠지는 주기성은 어느 정도 예측이 가능하다. 아파트 시장은 가격 상승이 3~5년 지속되면 일시적인 조정이 오고, 이후에 상승의 후반기가 시작된다. 2019년 부동산시장은 상승의 전반기와 후반기를 결정하는 변곡점(Tipping Point)이 될 듯하다.

아파트 가격의 변동이 전반기와 하반기로 나눠지는 이유는 분양에서 입주까지 최소 3~5년이 소요되는 고유한 특성과 함께 달라진 시장 상황 때문이다. 분양이 많이 이루어질 때는 일반적으로 부동산경기가 좋은 시기이지만 입주할 때는 정부의 강한 규제와 함께 입주물량도 많아진다. 과거 2004년과 현재 2018년의 상황이 여기에 해당될 듯하다. 하지만 이런 어려움도 후반기 상승을 위한 에너지를 축적하는 시기일 수 있다. 참여정부 때는 2005년부터 다시 상승이 시작되었고, 문재인정부 또한 2019년 이후 후반기의 상승이 시작될 수 있다는 말이다.


▣ 서울외곽과 경기지역 회복
2019년 부동산시장을 예측하기 위해서는 9.13대책이 발표된 이후의 시장 변화를 유심히 살펴야 한다. 9.13대책이 발표된 이후(9월10일~11월26일) 전국 아파트 매매가격은 0.1%로 거의 변화가 없다. 그동안 서울의 가격 상승률은 0.56%였지만, 경기도는 0.79%로 서울의 가격상승률을 앞질렀다. 9.13대책이 발표되기 전 같은 기간(6월25일~9월10일) 동안은 서울이 2.49% 상승했으나 경기도는 0.4% 상승에 그쳤다. 상황이 역전되고 있는 것이다.

더 주목해야 할 변화는 그동안 줄기차게 강세를 보였던 강남지역(0.28%)의 상승률보다 강북지역(0.75%)의 상승률이 더 높아졌다는 점이다. 여기에 더해 과천, 성남이 속한 경기도의 경부1권의 상승률(0.94%) 또한 용인이 포함된 경부2권(1.57%)보다 낮아졌다. 그동안 경기도에서 가장 가격 상승이 부진했던 일산이 포함된 경의권의 상승률도 1.02%로 경부1권보다 높았다. 경기도도 소외되었던 지역을 중심으로 한 가격상승이 시작된 것이다.

이전 같은 기간(6월25일~9월10일)과 비교하면 그 차이가 확연함을 알 수 있다. 당시에는 강남지역(2.86%)의 상승률이 강북지역(2.51%)보다 높았으며, 경부1권(1.73%) 아파트의 매매가격이 경부2권(0.99%)이나 경의권(-0.71%)에 비해 월등히 높았었다.


상승의 하반기가 시작되는 징후는 몇 가지로 판단할 수 있다. 규제와 공급과잉으로 부동산경기는 좋지 않지만 아파트 매매가격은 유지 된다. 그리고 가장 두드러진 특징중의 하나는 가격상승률이 높았던 서울 도심보다는 오히려 경기도 외곽지역들의 아파트 매매가격이 오르기 시작한다는 점이다. 이는 그동안 소외되었던 경기도 외곽의 아파트들이 키 맞추기를 하는 것이고 규제가 없는 곳을 찾아다니는 투자수요도 여기에 한몫을 한다. 이런 측면을 고려해본다면 2019년은 상승의 후반기가 시작되는 변곡점이 될 가능성이 높다. 부동산시장의 전체적인 프레임과 함께 상품별 변화도 유의할 필요가 있다. 2019년은 대형아파트, 새 아파트, 단독주택의 강세가 예상된다.

▣ 대형아파트, 새 아파트, 단독주택 강세
먼저 대형아파트의 강세를 예상해볼 수 있다. 이미 통계에서도 이런 추이는 감지된다. 2018년들어 11월26일까지 대형아파트의 가격상승률은 소형아파트를 압도한다. 전국적으로 135㎡를 초과하는 아파트의 가격 상승률은 3.49%인데 반해 40㎡이하의 아파트는 2.40% 하락했다. 이런 추이는 수도권과 지방 모두 마찬가지만 지방에서 더욱 두드러진다. 지방은 40㎡이하의 아파트 매매가격은 5.11% 하락한 반면, 135㎡를 초과하는 아파트는 2.30% 상승했다.

이렇게 대형아파트가 강세를 보이는 현상은 2019년에도 지속될 것으로 예상된다. 상대적으로 지방의 대형아파트 강세가 더 두드러진 현상 또한 마찬가지로 전개될 것이다. 이는 지방의 입주물량에서 대형아파트 비중이 급속히 줄어들고 있기 때문이다. 지방은 부동산시장의 침체로 인해 40평형대 이상의 아파트를 거의 공급하지 않았는데 이런 영향이 반영된 것이다.


새 아파트에 대한 기대가 크고, 재건축사업의 진행이 지지부진하면서 5년이하 아파트 매매가격의 강세가 예상된다. 이미 이러한 경향은 반영되고 있는데, 2018년들어 11월26일까지 5년 이하 아파트의 매매가격은 1.50% 상승한 반면, 20년 초과된 아파트는 0.60% 하락했다. 이런 추세는 수도권과 지방을 가리지 않는다. 문재인정부 기간 동안 재건축아파트에 대한 규제가 강화되면서 이런 현상은 지속될 가능성이 높다. 2019년 내력벽 철거가 허용되면 리모델링 사업이 급물살을 타면서 이러한 경향은 더욱 강해질 것으로 보인다.

주택유형별로는 단독주택이 강세를 이어갈 것이다. 2018년 들어 아파트는 0.30% 상승에 그친데 반해 단독주택은 무려 3.29%나 상승했다. 도심의 단독주택은 갈수록 희소해지고, 최근 단독주택을 리모델링해 상가겸용 단독주택으로 바꾸려는 수요 또한 증가하고 있다. 이런 측면을 고려한다면 단독주택은 주택보다는 토지에 가까운 상품이다. 전체 면적에서 토지가 차지하는 비중이 크다. 따라서 단독주택의 가격은 토지가격 상승과 아주 밀접한 추이를 보인다. 지방의 경우 아파트의 가격(-2.80%)이 떨어져도 단독주택의 가격(2.99%)은 홀로 상승하는 가장 큰 이유는 단독주택이 토지에 가까운 부동산 상품이기 때문이다. 토지가격 상승률이 높은 지역 대부분이 여전히 지방광역시에 몰려있다.


김영란법과 함께 최저임금 상승 등의 영향으로 2019년 상가를 비롯한 상업용부동산의 침체는 계속될 것이다. 분양물량도 줄어들지만 더 큰 문제는 수요다. 내수경기의 심각성으로 인해 창업수요도 급격히 줄어들고 기존 점포들의 폐점 또한 증가할 것으로 보인다. 시세차익을 노리는 분양상가가 반짝 경기를 탈수는 있으나 입주가 다가오면 오히려 문제점이 더 크게 부각될 가능성이 높다. 오피스텔은 아파트의 대체상품으로 풍선효과를 누리겠지만 도심의 요지가 아니면 투자를 권하기는 쉽지 않다. 전용면적 10평에 가까운 상품과 아파트와 함께 있는 복합단지들이 주목받을 것이다. 아파트와 함께 있는 오피스텔은 주상복합인데 상업면적에 오피스텔을 포함시키지 않는 규정이 2018년부터 적용되어 복합단지 오피스텔은 희소성이 높아졌다.

2019년에도 토지시장의 강세가 예상된다. 특히 3기신도시와 혁신도시 시즌2로 인해 가장 많은 토지보상금이 풀려 토지시장을 움직일 것으로 보인다. 수도권과 강원도는 남북관계 개선에 따른 접경지 주변 토지의 계속된 강세를 예상할 수 있다. 지방광역시들은 본격적인 재개발재건축 사업의 진행과 가속화에 따른 주거 및 상업용 수요의 증가를 기대할 수 있다. 도지역의 경우 테크노밸리와 산업단지 조성에 따른 기대감이 토지가격에 반영될 것으로 보인다.

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