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[배상영 칼럼니스트] 부동산 상승 공식 깨졌다? 주택시장의 세그먼트는? 배상영프로필보기 정책해설 2019/04/19 조회수:3005

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규제의 의한 시장의 분화는 바람직한가?


하나금융투자의 채상욱 애널리스트는 정부의 규제에 따라 주택시장을 면적과 공시지가 가격을 기준으로 나누어 설명한다. 이른바 "주택시장의 세그먼트화"다. 최근 들어 이러한 분화의 움직임이 나타나면서 그의 주장이 힘을 받고 있다. 하지만 시장을 보는 기준과는 별도로 이러한 현상에 대한 우려점이 몇 가지 있다.

주택시장이 면적과 공시가격에 의하여 분화되는 가장 큰 이유는 9.13 부동산대책에서의 임대주택의 장기보유특별공제가 사라졌기 때문이다. 이로 인해 투자수요는 6억원 이하 85m2이하 외에는 투자할 요인이 감소했고, 대출규제와 종합부동산세 및 양도소득세 강화 등의 정부 정책기조와 맞물리면서 특정 세그먼트로 수요가 몰린다는 것이다.


정부 정책과 시장의 움직임을 설명하기는 좋은 툴일 수 있으나, 이렇게 작동되는 시장에 대해서는 우려할만한 점이 크다. 주택가격의 움직임이 입지적 특성이나 물리적 특성으로 인해 차별적으로 움직이는 것은 구매자 혹은 거주자에게 제공하는 편익이 크거나 커질 것으로 예상되기 때문이다. 대표적인 예로 도시철도 신규노선 예정지역의 주택 가격 상승이 그렇다. 향후에 개통 될 노선을 이용할 수 있는 편익 증가가 있기 때문에 인근 주택가격이 먼저 상승하는 것이다.


따라서 소비자가 누릴 수 있는 편익에 따라 시장이 분화되는 것이 바람직하다. 흔히 우리가 알고 있는 부동산의 기본적인 상식 및 원리가 그러하다. 최근 트렌드로 맞벌이가 증가하면서 직주근접이 트렌드로 떠오른 것은 새로운 시장의 트렌드이며 분화가 될 수 있다. 전통적인 세그먼트도 여전하다. 대치동, 목동, 상계동과 같은 학군수요에 의한 도심 내 하위시장 형성과 아이를 키우기 좋은 신도시 또한 그러하다. 도시철도 역과의 근접성으로 인한 역세권과 비역세권, 향후 미래가치에 주안점을 둔 용적률 낮은 재건축 대상아파트도 대표적인 시장의 세그먼트다.

이러한 것들 모두 현재의 가치 및 미래의 가치(가격은 소비자의 편익을 반영한 결과라는 전제하에)를 바탕으로 다양한 소비자의 니즈에 따라 시장이 분화되고 개별 세그먼트가 만들어진 것으로 볼 수 있다. 하지만, 현재의 정책 세그먼트는 이러한 소비자의 편익이라기 보다는 국가가 세금을 거두는 기준을 세워서 특정 세그먼트에 세후 가치에 영향을 줌으로써 생기는 결과이기 때문에 시장의 왜곡을 불러올 가능성이 크다.

소비자의 니즈에 비추어 특정 세부시장의 가격상승을 진정시키고 싶다면, 해당 지역이나 세그먼트에 대한 과세와 불이익으로 거래가격을 낮추기 보다는 가격상승의 원인이 되는 소비자의 편익과 니즈를 해소할 수 있는 대체제를 제공함으로써 해결해야 한다. 현재의 정책 세그먼트는 정책의 변화와 공시가격 상승과 맞물려 주택시장 작동의 기본원리인 입지 및 수요 특성이 아닌 정책 및 규제를 피하는 지역으로 변화하면서 지속적으로 시장의 왜곡을 부추길 가능성이 크다.

※ [전문가 칼럼]의 글은 본 사이트의 견해와 차이가 있습니다

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