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[기획연재] 토지투자 초보자가 알아야 할 기초 상식 부동산114 2019/11/08 조회수:2901

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▣ 용도지역이 뭐길래? 땅의 연봉은 용도지역이 결정한다
어떤 땅이든 늘 따라다니는 꼬리표가 있다. 바로 "용도지역"이란 것이다. "용도(用途)"란 풀이해보면 "쓰이는 길", "쓰이는 곳"이라는 의미다. 결국 땅의 쓰임을 정해놓은 것이 용도지역인데, 우리나라 국토는 쓰임에 따라 다양한 용도지역으로 나뉘어 있다.


주된 용도가 고도 개발을 할 땅이라면 상업지역, 집 짓고 살 땅이라면 주거지역, 공장을 지을 땅이라면 공업지역이 된다. 그리고 주거·상업·공업지역 중간중간에 자리하는 녹지지역, 주거·상업·공업지역이 될 가능성이 있는 관리지역, 농사 지을 땅인 농림지역, 보전을 위한 땅인 자연환경보전지역 등으로 분류된다.

이제부터 투자할 땅의 용도지역을 아는 게 왜 중요한지 이야기해보겠다. 먼저 용도지역의 법률적 의미를 살펴보자

<용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 아니하게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다. / "국토의 계획 및 이용에 관한 법률" 제2조 제15호.>

위의 정의에서 강조하고 싶은 부분은 "용도지역이 건축물의 용도를 제한할 수 있다"는 점이다. 해당 토지에 지을 수 있는 건물의 용도와 크기 등을 용도지역이 결정하므로, 용도지역의 개념을 모른 채 토지투자에 나서는 것은 매우 위험하다. 간혹 용도지역을 지목과 혼돈하는 사람도 있다.

"지목이 "전"이나 "답"인 땅에서 공장이나 아파트를 지을 수 있나요?"

정답은"No"다. 지목이란, 현재 시점을 기준으로 땅의 이용 목적을 표기해놓은 항목이다. 가령 강남역 2번 출구 앞 어느 빌딩 사이 땅에 밭농사를 짓고 있다면 이 땅의 지목은 "전"인 식이다. 물론 이 땅의 용도구역은 일반상업지역이다.

용도구역에 대한 이야기를 하자면 한도 끝도 없다. 이 책에서는 시중의 부동산 강의나 책에서 접할 수 있는 수준의 용도지역 해설은 가급적 자제하려고 한다. 투자자로서 알아야 할 용도지역의 본질과 공략 요소에만 집중해보기로 하자.

첫 번째, 토지투자자라면 모든 땅은 하나의 용도지역을 갖고 있다는 점을 알아야 한다. 용도지역이 없는 땅은 없다. 용도지역을 두 개 갖고 있는 땅 또한 없다. 간혹 한 개 필지에 두 개 이상의 용도지역이 있는 경우가 발견되지만, 서로 다른 분야일 경우만 가능하다.

두 번째, 투자 가능한 용도지역과 그렇지 못한 용도지역을 구분할 수 있어야 한다. 용도지역에서 땅은 크게 도시지역과 비도시지역으로 나뉜다. 우리가 관심을 가져야 할 용도지역은 도시지역이 아닌 비도시지역에 있다. 용도지역의 비도시지역 가운데에서도 도시지역으로 편입될 수 있는 땅을 찾는 게 토지투자의 시작이다. 왜 그런지 차근차근 알아보자.

우리가 알아야 할 용도지역은 아래 표를 통해 확인할 수 있다. 푸른색 칸은 토지투자자들이 꼭 관심을 가져야 할 용도지역으로 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역, 일반상업지역, 일반공업지역, 준공업지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역, 계획관리지역, 생산관리지역이 포함된다. 이중에서도 특히 자연녹지, 생산녹지지역, 계획관리지역, 생산관리지역에 좀 더 많은 관심을 둬야 한다.


"왜 하필 녹지에 투자를…."
지금쯤 이런 의문을 가지는 독자가 있을 것이다. 한눈에 보아도 그럴듯한 주거지역이나 상업지역, 공업지역이 좋지 않으냐면서 말이다. 그러나 주거·상업·공업지역은 이미 가치가 상승했다고 봐야한다. 이곳에 투자하려면 우선 자본이 많이 필요한데다, 이미 가치가 상승해서 투자 효과도 기대에 미치지 못할 가능성이 높다.

토지투자를 하려면 녹지지역과 관리지역처럼 아직 가치가 낮지만 향후 개발가능성이 높은 토지에 투자해야 한다. 아직은 비도시지역이지만 도시지역이 될 수 있는 땅을 찾아야 한다는 것이다. 이것이 바로 내가 생각하는 토지투자 포인트다. 이쯤에서 용도지역이 땅의 연봉을 결정 짓는다는 내 주장을 이해할 줄로 믿어도 될까.

▣ 지목이 대인 땅 매입 시 주의사항
토지투자를 이야기할 때 흔히들 "지목"에 대해 많이 이야기하는데, 사실 지목은 그리 중요한 게 아니다. 바로 이전에 언급했듯 토지의 이용가치(연봉)는 용도지역이 결정하기 때문이다. 지목은 그저 현재의 이용만을 나타냈다고 생각하면 그만이다.

그렇지만 하나 주의해야 할 것이 있다. 바로 구도심에 지목이 "대"인 토지다. 일단 지목이 "대"라는 말은, 지금 건물이 있거나 과거에 건물이 있었던 땅이라는 의미다. 그런데 투자를 하려고 할 때, 건물이 없는 나대지인데 지목이 "대"라면 무슨 사연이 있는지 살펴봐야 한다. 특히 경매로 취득할 때는 소유자에게 사연을 물어보는 게 현실적으로 어려운 경우가 많으니 주의를 요한다.

아래 표는 나의 추천으로 지인이 낙찰받은 땅이다. 일부 필지를 제외하곤 모두 지목이 "대"인 토지다. 하지만 실제로 보니 쓰레기가 즐비한 나대지였다. 펜스가 쳐져 있긴 하지만 관리가 전혀 되지 않고 있었다.


구도심에서 지목이 "대"인 토지에 대해 한번 생각해보자. 일단 과거에 건물이 있었던 땅이라는 의미다. 그런데 지금은 건물이 없다고? 무슨 말일까? 기존의 건물을 철거했을 가능성이 가장 크다. 그렇다면 왜 철거했을까? 그것도 자신의 땅이 경매로 넘어가는 마당에 왜 건물을 철거한 걸까? 그럴 때는 새 건물을 짓기 위해 착공계(공사의 시행에 대한 계약내용을 기록한 문서)를 내고 종전의 건(축)물을 철거한 것은 아닌지 의심해봐야 한다.

이것이 왜 중요할까? 우선 기존에 건축허가가 난 땅에서는 새로운 건축허가가 나지 않는다. 건축허가는 무형의 재산으로 간주된다. A의 소유인 땅에 A의 명의로 건축허가가 났다면 원칙적으로 이 허가를 취소하기 쉽지 않다. 특히 착공한 후라면 더더욱 그렇다.

건축법 제11조 7항에 건축허가 취소에 관한 내용이 있는데, 이 조항을 보면 건축허가 취소가 쉬워 보인다. 일단 허가를 받고 2년 내에 착공하지 않았다면 허가 취소 신청을 통해 허가를 취소하면 되는 것이다.

그래서 경매물건이 건축허가만 났고 착공하지 않았다면 허가를 득한 날로부터 2년이 되기를 기다렸다가 허가 취소 신청을 하면 간단히 해결된다. 그래서 아직 착공하기 전의 토지는, 당장 개발 행위를 할 게 아니라면 큰 부담을 갖지 않아도 된다.

문제는 착공한 경우다. 허가를 받고 착공계를 낸 다음 공사를 "찔끔"이라도 해놨다면 이때부터 복잡해진다. 분명히 법에는 "공사에 착수했으나 공사 완료가 불가능하다고 인정되는 경우"에 허가를 취소해야 한다고 명시돼 있다. 하지만 문제는 종전 소유자의 무형재산인 건축허가에 대해 불가능하다고 인정할 만한 권한이 담당 공무원에게 없다는 것이다. 해당 업무를 보는 현직 공무원의 말을 빌리자면 "취소 처분해버리고 나면 훗날 찾아와, 네가 뭔데 내 허가를 마음대로 취소하느냐"고 따지는 경우가 있다는 것이다.

허가 취소는 가능하지만 여러 단계를 거쳐 가능할 수 있고, 종전 허가권자에게 어느 정도 비용을 지불해야 할 수도 있기 때문에 초보자들은 반드시 짚고 넘어가야 한다.

참고로 건축법 제11조 7항에는 경매로 대지의 소유권이 달라지고 6개월 이내에 착공이 불가능한 경우에 대해서도 적시돼 있는데, 이때도 착공하기 전의 경우이므로 투자에 큰 부담을 갖지 않아도 괜찮다.

위의 경매 건은, 전 소유자가 2008년에 건축허가를 받은 후 착공계를 냈는데 이후 건축허가를 취소한 사례였다.

건축법 제11조 7항의 내용은 다음과 같다.
⑦ 허가권자는 제1항에 따른 허가를 받은 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 허가를 취소하여야 한다. 다만, 제1호에 해당하는 경우로서 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다. [개정2014.1.14,2017.1.17] [[시행일 2017.7.18.]]

1. 허가를 받은 날부터 2년(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제13조에 따라 공장의 신설·증설 또는 업종변경의 승인을 받은 공장은 3년) 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우

2. 제1호의 기간 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우

3. 제21조에 따른 착공신고 전에 경매 또는 공매 등으로 건축주가 대지의 소유권을 상실한 때부터 6개월이 경과한 이후 공사의 착수가 불가능하다고 판단되는 경우

1회차) 초보자가 토지투자를 어려워하는 이유
2회차) 개발 호재, 발표 시점이 아닌 실현 시점에서 투자 적기를 찾아라
3회차) 시가지가 될 비시가지를 찾아라
4회차) 토지투자 잘못해서 뜻밖에 건강해지는 경우
5회차) 팔리는 땅, 개발되는 땅은 따로 있다
6회차) 토지투자 초보자가 알아야 할 기초 상식





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